Дизайн как инвестиция: Айя Лисова о том, как повысить стоимость премиального жилья

На рынке элитной недвижимости дизайн давно вышел за рамки эстетики. Он влияет на стоимость объекта при перепродаже, его ликвидность и сроки экспозиции. Как выбрать лот с архитектурным потенциалом и разработать дизайн-проект, который увеличит его рыночную стоимость, читайте в материале основателя и арт-директора AIYA Bureau Айи Лисовой.

Рассматривая недвижимость как долгосрочный актив, в первую очередь стоит посмотреть на «постоянные величины»: ее расположение, качество среды и архитектуру. И если первые два фактора во многом зависят от целей и интересов конкретного инвестора, то архитектуру можно оценить по вполне конкретным параметрам. В нашей профессиональной практике именно с их анализа и начинается работа с инвестиционным интерьером.

При анализе объекта ключевыми параметрами остаются объем естественного освещения, пропорции и связность пространств, высота потолков и видовые характеристики. Конечно, объектов, где все перечисленное собрано воедино, на рынке немного. Поэтому важно расставлять приоритеты и закрывать «недостатки» недвижимости в ходе ремонта. Хороший дизайн всегда усиливает архитектуру, а плохой вступает с ней в конфликт — это проявляется в перепланировках, нарушающих логику пространства, спорных стилистических решениях и материалах, не соответствующих характеру здания. В результате объект теряет цельность, а вместе с ней — часть своей рыночной привлекательности.

Для объектов, которые обладают исторической или архитектурной ценностью, подход становится еще более деликатным. Такие проекты требуют участия реставраторов и дополнительных этапов согласования. Например, в столице перепланировку в доме-памятнике архитектуры нужно согласовывать не только в Мосжилинспекции, но и в Департаменте культурного наследия Москвы.

Несмотря на возможные сложности, с инвестиционной точки зрения проекты в исторических зданиях могут стать редким и востребованным активом. Особенно высоко рынок ценит лоты, где архитектура остается главным героем, а современные технологии интегрированы максимально аккуратно.

1. Первый и наиболее значимый — грамотная планировка. Будущее пространство должно легко считываться: четкое зонирование, удобные маршруты, продуманное хранение и эргономика. Чем проще потенциальному покупателю будет представить здесь свою жизнь, тем быстрее и увереннее он примет решение о сделке.
2. Второй фактор — качество материалов. Натуральные камень, дерево и текстиль долговечны и повышают инвестиционную привлекательность объекта. В то время как решения, ориентированные исключительно на визуальный эффект, быстро устаревают и требуют дополнительных вложений.
3. Третий фактор — инженерные системы и качество среды. Ключевое значение имеет формирование комфортного микроклимата: поддержание стабильной температуры, эффективная вентиляция и контроль влажности воздуха. Существенную роль играют естественное освещение и акустический комфорт — то, что определяет восприятие пространства на уровне повседневного опыта.

В то же время совместно эти параметры формируют еще один генеральный фактор — влияние пространства на физиологическое и эмоциональное благополучие человека. Достаточное количество естественного света и продуманные сценарии освещения определяют уровень энергии в течение дня и поддерживают циркадные ритмы. Натуральные материалы и растения обеспечивают пусть минимальную, но важную связь с природой, что особенно ценно в условиях мегаполиса. Комфортные температура и уровень влажности создают основу для повседневного благополучия, а в сочетании с остальными факторами способствуют сохранению высокого качества жизни на протяжении многих лет. Такие пространства сохраняют свою актуальность на протяжении десятилетий и становятся более ценными активами на рынке недвижимости.

Если хорошая инвестиционная стратегия предполагает взвешенность и работу с качеством без избыточной декоративности, то чрезмерная персонализация пространства зачастую может дать обратный эффект. Радикальные цветовые решения, сложные декоративные концепции или неудачные перепланировки ограничивают круг потенциальных покупателей. То же самое касается и трендов: они уместны в общественных пространствах, где допустима экспрессивность, но не всегда работают в жилых интерьерах. Однако существуют и исключения. Это проекты всемирно известных дизайнеров и архитекторов — объекты, созданные ими, могут стать уникальной инвестицией на стыке недвижимости и искусства.

В конечном счете ценность дизайн-проекта определяется не объемом вложений, а тем, насколько он способен усилить рыночный потенциал объекта. Именно поэтому инвестиционный интерьер начинается не с выбора отделки или мебели, а с понимания архитектуры, сценариев использования пространства и будущей ликвидности недвижимости.